国交省が指針を改訂

修繕積立金の目安となる資料には、2011年4月に国土交通省が発表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」があります。

ただ、経年とともに給排水管やエレベーターといった費用のかかる修繕工事が増加する一方、2回目や3回目の大規模修繕に向けた適切な長期修繕計画の見直しが行われていない例が見られるようになりました。

こうした修繕コストの上昇を反映した改訂版が2021年9月に発表されました。改訂版では新築マンションの購入予定者だけでなく、所有者や中古マンションの購入予定者も修繕積立金の目安を参照するのに役立つガイドラインとなっています。

修繕積立金の額はマンションごとにばらつきが大きく、様々な要因によって異なります。

そこでガイドラインでは実際に作成された長期修繕計画を幅広く収集し、その平均値と事例の大部分（3分の2）が収まるような幅も示しています。

なお、目安の金額は長期修繕計画の期間全体に必要な修繕工事費の総額を、当該期間で均等に積み立てた場合の修繕積立金（月額）をもとに示しています。
す。

月平均額、10年で最大1.6倍超に

改訂版と従来のガイドラインを比べると、修繕積立金の目安は大きく上昇しています。

2011年4月のガイドラインでは「15階未満で5000平方メートル未満」の平均額は1平方メートル当たり月218円、「同、5000平方メートル以上1万平方メートル未満」は202円、「同、1万平方メートル以上」で178円、「20階以上」で206円でした。

地上階数や建築延べ床面積の区分が異なるので正確な比較ではないかもしれませんが、この10年間で1.25～1.64倍程度、上昇していることが分かります。

この上昇率の大きさは家計の収支にも影響する可能性があります。既にマンションを所有している場合は、現在の修繕積立金と比較してみる必要があるかもしれません。

修繕積立金が値上がりする理由

金額の初期設定が低い

マンションによっては、修繕積立金の初期設定額が、大規模修繕から考えた金額よりも低く設定されている場合があります。

例えば段階増額積立方式を採用しているマンションは、築年数が浅いうちは修繕積立金の額が低いですが、築年数の経過にともなって徐々に金額が増えていきます。

また国土交通省がガイドラインを発表する前に建てられた中古マンションは、初期の修繕積立金額が低いことが多く、不足分を補うために値上がりするかもしれません。

新築や築浅のマンションであっても、修繕積立金が極端に安い場合や、まったく徴収されない場合には注意が必要です。

建物や設備は必ず経年劣化するため、マンションにとって大規模修繕は避けられません。

修繕積立金が著しく低いマンションは、将来的に値上げされる可能性が高いだけでなく、大規模修繕の前に一括徴収される可能性もあります。

マンションを選ぶときは、修繕積立金の額が妥当であるか考えることが大切です。

修繕費の相場が上昇

長期修繕計画を立てた当初の想定よりも、実際の修繕費用が値上がりしていた場合、修繕積立金が増額される可能性があります。

大規模修繕では、材料費や人件費などのコストがかかります。

物価が上昇すると、修繕に必要な資材を調達するコストや、設備の調達コストも上昇するのが一般的です。

また少子高齢化によって労働人口が減少すると、人件費が上昇するかもしれません。

マンションの大規模修繕費用は、さまざまな要因で高騰するため、修繕積立金の額が妥当であっても将来的に増額される可能性があるのです。

計画にない修繕が実施される

長期修繕計画にはない工事の実施が決まると、入居者から徴収する修繕積立金が増える場合があります。

例えばマンションの入居者が高齢化したため、長期修繕計画にはないバリアフリー工事をすることになった場合、工事費用を賄うために修繕費用が値上がりするかもしれません。

また地震や台風など大規模な自然災害の発生により、マンションが損害を負った場合、修繕積立金から修繕費用が賄われることがあります。

修繕積立金を自然災害の修復に充てた結果、予定している大規模修繕の費用が不足すると想定される場合、修繕積立金が値上げされるのです。