大規模修繕計画

集合住宅
修繕計画

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大規模修繕計画の概要

当社では、マンション管理組合・マンション管理会社の皆様が、これから進める大規模修繕工事の基本となる修繕計画の新規作成や現行の大規模修繕計画の見直しする際に、比較検討の目安（セカンドオピニオン）としてご利用いただけるよう概略の「大規模修繕計画」サービスを行っています。

サービスの利用事例

専門家に新規作成・見直しを依頼する前に、大規模修繕計画の内容や修繕項目・費用をチェックし、適切な内容か、またどのような項目が必要か検討する。
大規模修繕計画の新規作成・見直しを依頼した専門家から提出された大規模修繕計画の項目と費用の設定について、説明を受けながら内容を比較しチェックする。
大規模修繕計画の新規作成・見直しの結果、項目・費用を変更したいので、総会・理事会に諮る際の参考資料とする。

サービスの内容

このサービスにより作成する大規模修繕計画は、マンションを代表する理事会または専門委員会の意見・要望に沿った内容としています。

➀大規模修繕工事の意図を示すため

大規模修繕工事は、マンションの各組合員（区分所有者）が負担し、積み立ててきた修繕積立金がら捻出していきます。しかし大規模修繕工事に必要な費用といっても、根拠なく支出を求められれば納得できない方も当然いらっしゃるでしょう。組合員共同で積み立てる資金である以上、その金額には皆が納得できる根拠が必要であり、その根拠となるのが大規模修繕計画になります。
また、中には想定よりも大規模修繕に掛る費用が高くなることが予想され、管理組合で修繕積立金の値上げを検討しなければいけない場面が出てくるかもしれません。「値上げ」に対して、前向きな方はなかなか少ないと思いますが、そうした際、きちんと組み立てられた大規模修繕計画によって根拠となるデータをしっかり示すことが合意形成をスムーズに運ぶための大切なステップになります。

➁大規模修繕工事をスムーズに行うため

マンションでの大規模修繕工事は、準備期間を入れると月単位、年単位で動くことも珍しくありません。また、複数型マンションやタワー型マンション等の特殊なマンションの大規模修繕工事ともなれば、1年以上前から準備を始める必要があります。
あらかじめ組合員同士で大規模修繕計画の全体像を共有し、工事の時期や資金計画について理解をしておくことは、工事を円滑に実施することに繋がります。
また多くの管理組合では、理事会の役員は1～2年の輪番制で運営しています。長期の視点で建物の管理を可視化することで、各期の理事会がやるべきことが明確になり、効率的なパフォーマンスに繋がります。

大規模修繕計画に含まれる項目

➀建築関係の項目

『建築関係の項目』について考えます。代表的な項目としては
・仮設工事
・外壁補修工事
・タイル補修工事
・外壁塗装工事
・鉄部塗装工事
・防水工事
・建具・金物工事
などが挙げられます。
仮設工事は足場など大規模修繕工事の際に設置される仮設設備に関する項目です。この足場が設置されることから、建築関係の項目で挙げられる内容は大規模修繕工事の際に実施される傾向が高いと言えます。例えば、各戸のバルコニーの防水工事は足場がないと施工ができません。そのため、足場が建つ大規模修繕工事と一緒に実施した方が経済的というわけです。
また、鉄部に関しては、補修の目安が5～6年といわれています。一般的に大規模修繕工事の際に塗り替えを行い、さらに次の大規模修繕工事までの間に1回、単独で補修を行うイメージです。
サッシや玄関ドアなどの建具は築30年を超えたあたりから交換時期を迎えます。まとまった額が必要になることに加え、第3回目の大規模修繕工事の時期とも重なりますので、しっかり長期修繕計画内に予定を組み込み、備えておきたい項目です。

➁設備関係の項目

「建築関係の項目」に対し、「設備関係の項目」はインフラに関わる設備の修繕計画となります。代表的な項目としては
・給水設備
・排水設備
・ガス設備
・空調・換気設備
・電灯設備
・情報・通信設備
・消防用設備
・昇降機設備
・立体駐車場設備
などが挙げられます。水・ガス・電気設備など生活に直結する内容が多いのも設備項目の特
徴です。長期修繕計画内で予定を組むと同時に、定期的なメンテンナンスで状態を見ながら、日常生活に大きな支障が出てくる前に準備を進め、対応をしていきましょう。
機械式駐車場が設置されている場合は、鉄部など劣化部分の補修に加え、20～30年が経過すると装置そのものが寿命を迎え、全面的な交換が必要になります。近年では車を持たないライフスタイルを選択する方が増え、駐車場の稼働率が下がるマンションも増えてきました。将来のメンテナンス費用と収支の状況を定期的に見直し、維持の方向性を検討していくことが大切です。
また、最近では防犯カメラの増設や通信設備のアップグレードを希望される声も増えてきています。時代の経過とともに、求められる住環境も変わっていきます。上手に取り入れることで、居住性・資産価値の向上にもつながります。

マンションの実態に合わせた計画

マンション管理組合に精通した改修工事の専門家が、第三者として中立の立場から大規模修繕計画の妥当性をチェックします。
また、大規模修繕計画を新たに作成することも可能です。

③数量積算

マンションの大規模修繕計画の3つ目の項目は「数量積算」です。数量積算はその名の通り、予定する大規模修繕工事を遂行するために部位、範囲、費用が明確に算出できているかということです。また、その工事の仕様も明確にすることが重要です。
数量積算が基準となり、今後のステップとなる業者選定時の入札資料にもなり、大規模修繕工事をスムーズに進めるためには必要不可欠な資料の一つとなります。
早めに専門家に相談し、新規作成の依頼や現行内容の見直しも含め、対策を検討されることをおすすめします。

マンションの大規模修繕計画の注意点

マンションの大規模修繕計画は資産価値を維持したり向上させたりするのに必要な計画ですが、注意点もいくつかあります。

➀大規模修繕計画は適正時期に作成

マンションの大規模修繕計画は、1度完成したらずっと使い続けられるというものではありません。あくまでも「計画」ですが、長期修繕計画とは異なる直近の修繕計画となります。よって、適正時期になったら大規模修繕計画を検討することを推奨します。

➁数量積算との比較は早めの対策を

大規模修繕計画の数量積算で算出した内容より予算金額にマイナスが発生するということであれば、策を講じる必要があります。
工事の時期や内容を見直し、それでもマイナスが解消されないようであれば、修繕積立金の値上げ、一時金の徴収、借り入れなども検討しなければいけません。これらの対応策は管理組合の総会決議を要しますので、組合内の意見調整に時間を要します。しかし、放置しているとマイナスが年月の経過とともに膨らみ、資金不足から徐々にメンテナンスが行き届かなくなります。また、長期修繕計画はマンションの購入を検討されている方も確認ができますので、決して良い印象は与えず、資産価値の低下にもつながります。
積立金の値上げなどの対策は組合員の生活にも直結してきますので、慎重に扱う必要があります。建物の維持管理とバランスを見ながら判断するには専門的な知識を要しますので、マンション管理士等専門家に相談し早めの対策を実施しましょう。

大規模修繕計画で資産価値を高めましょう

大規模修繕計画はマンションの機能と価値を維持し、お住まいの方が将来にわたって安全、安心、快適に暮らしていくための大切な計画になります。
どんな物でも長く使っていくためにはメンテナンスが欠かせませんが、マンションも例外ではありません。しかもその費用が大きく、共有している方たちの考え方や行動によってその将来は大きく左右されます。そのためにも、長期修繕計画でやるべきことや収支の状況を見える化し、その内容について組合員が理解し、同じ方向性でマンションの未来を創っていくことがとても大切なのです。